La transmission de patrimoine est un enjeu majeur auquel tout individu est confronté à un moment de sa vie, que ce soit avant le décès ou au moment de la succession. Parmi les actifs immobiliers, les SCPI se révèlent plus faciles à transmettre, du fait qu’il s’agit de parts de sociétés et non d'immeubles physiques. Rappelons que celles-ci font partie de l'actif successoral et seront transmises aux héritiers selon les règles de dévolution légale ou testamentaire.
Comprendre les spécificités des SCPI dans une succession
Les sociétés civiles de placement immobilier sont des véhicules d'investissement reposant sur de la “pierre”, permettant à plusieurs investisseurs de détenir des parts d'un portefeuille d'actifs immobiliers. Ce dernier est géré par une société de gestion.
Dans le cadre d'une succession, la transmission de ces parts diffère de celle des biens immobiliers traditionnels puisqu’il est question de céder des titres de propriété et non un bien en indivision. L’avantage : les parts sont facilement répartissables entre les héritiers, tandis que l’immobilier physique subit cette indivision qui peut créer éventuellement de la tension ou des conflits familiaux, à moins de mettre en place une société civile immobilière (SCI).
Anticiper et organiser sa succession
La première étape cruciale consiste à anticiper la transmission de vos parts de SCPI en organisant votre succession de manière stratégique. Pour cela, plusieurs solutions :
La transmission par succession légale : en l'absence de testament, les parts de SCPI sont transmises aux héritiers selon les règles de dévolution successorale au moment du décès. Les parts seront réparties entre les héritiers en fonction de leur degré de parenté avec le défunt.
La transmission par testament : il est possible de rédiger un testament pour désigner les héritiers qui recevront les parts de SCPI. Cela permet de choisir librement les bénéficiaires et de déterminer les modalités de la transmission. Toujours est-il qu’il est préférable de réaliser la répartition à parts égales entre tous les héritiers puisque c’est là, l’avantage de cet actif, comparé à d’autres biens indivis comme mentionné plus haut.
La donation : cette forme de transmission est réalisée entre vifs. Les avantages sont multiples, notamment pour les donataires, en raison de l’abattement dont ils peuvent profiter – celui-ci pouvant d’ailleurs être renouvelé tous les 15 ans. L’option la plus courante est la donation-partage (en présence de plusieurs héritiers), ou encore la donation simple en présence d’un seul enfant. Si les parts sont transmises au conjoint survivant, il sera alors question de donation entre époux.
La donation peut être réalisée en pleine propriété ou en démembrement. Dans ce second cas de figure, c’est le parent qui jouit de l’usufruit et des dividendes, tandis que les héritiers recevront la nue-propriété. La pleine propriété est alors récupérée au moment du remembrement, c’est-à-dire au décès du parent usufruitier, s’il s’agit d’un démembrement viager. Ce montage est particulièrement intéressant du point de vue fiscal puisque c’est sur la valeur de la nue-propriété que les droits de succession seront calculés.
Conseils pour transmettre ses parts de SCPI
Faites-vous conseiller par un notaire, un avocat de famille ou un conseiller en gestion de patrimoine indépendant. Ces professionnels juridiques pourront vous apporter les éclairages sur la meilleure manière de transmettre vos parts de SCPI, en vous informant sur les conséquences fiscales de la transmission.
Choisissez le bon moment pour transmettre, si vous décidez d’opter pour la donation entre vifs. Par exemple, si vous décidez la donation de la nue-propriété, il vaut mieux donner tôt car la valeur de la nue propriété est calculée sur la base de l’usufruit.
Communiquez avec vos héritiers sur votre intention de transmettre vos parts de SCPI. Cela permettra d'éviter les surprises et les conflits.
