Les investisseurs qui souscrivent pour la première fois aux sociétés civiles de placement immobilier (SCPI) peuvent opter pour l’achat à crédit. Cette formule donne lieu à un effet de levier qui consiste à utiliser l’endettement pour accroître sa capacité d’investissement. Quels sont les avantages ainsi que les inconvénients de cette option ?
Acheter une SCPI à crédit : les avantages
La rentabilité de la SCPI est boostée grâce à cet effet de levier. Il faut noter que celui-ci demeure encore intéressant dans la mesure où les taux d’intérêt bancaires n’ont pas encore franchi la barre des 2% tandis que le taux de distribution sur valeur de marché de la SCPI est en moyenne de 4%.
En ce qui concerne le remboursement, l’investisseur peut tabler sur une partie des loyers reçus, c’est-à-dire des dividendes. Il est aussi libre d’utiliser l’autre partie pour financer d’autres parts de SCPI s’il le souhaite ou s’en servir pour épargner.
Autre avantage de la souscription à crédit : la constitution du patrimoine se fait à moindre effort puisqu’il n’y aura pas d’importants fonds au comptant engagés dans les premières souscriptions. Il est aussi tout à fait possible de combiner achat en cash et à crédit afin de raccourcir la durée du remboursement et de s’alléger des intérêts d’emprunt. Par ailleurs, ces derniers sont déductibles de votre impôt sur le revenu.
Faire une simulation est donc intéressante afin de déterminer à l’avance le rendement global de l’investissement grâce à l’effet de levier, et de choisir précisément le montant de l’emprunt et la durée du remboursement.
Cette simulation peut se faire par le biais de l’accompagnement d’un conseiller en gestion de patrimoine de préférence afin de recevoir les meilleures recommandations et ce, de manière personnalisée. C’est le CGP qui conseillera aussi sur le choix du crédit adapté au cas de l’investissement. Les SCPI peuvent en effet être financées par le crédit amortissable ou le crédit in fine.
La simulation peut aussi se réaliser en ligne. Pour en savoir plus, vous pouvez consulter blog-notes-finances.com.
Quels inconvénients et quels risques ?
Certaines banques produisent elles-mêmes leurs propres SCPI. Vous obtiendrez facilement le prêt si vous leur adressez une demande de financement pour l’acquisition de l’une de ces dernières. Les banques donnent donc généralement priorité à l’achat de leurs propres SCPI. En revanche, pour vous procurer une SCPI appartenant à une autre société de gestion, les conditions seront moins assouplies.
Les risques sont moindres mais ne sont pas à écarter, en particulier si la SCPI est peu rentable et à faible performance. En cas de carence en loyers qui est susceptible d’entraîner l’absence de distribution de dividendes, l’investisseur risque de ne pas pouvoir rembourser le prêt contracté. Toujours est-il qu’un système de nantissement des parts est mis en place par les organismes de crédit afin de se préparer à cet éventuel cas de figure.
Il est donc important de bien savoir choisir sa SCPI, d’autant plus que celle-ci doit être conservée en moyenne sur une durée de 8 ans à 10 ans afin d’amortir tous les frais y afférents y compris les intérêts de l’emprunt. Les loyers ne sont pas toujours garantis, il faut alors vérifier si la SCPI dispose d’un report à nouveau et s’intéresser à ses différents indicateurs de performance. Ces derniers sont le taux de distribution sur valeur de marché (TDVM), la capitalisation, la fréquence de la revalorisation des parts ainsi que le taux de rendement interne (TRI). Les SCPI en revanche sont peu liquides ; le choix va donc se porter selon qu’elle soit à capital fixe ou à capital variable : c’est de ces caractéristiques dont va dépendre l’organisation de sa revente sur le marché secondaire.
