À la différence de la majorité des produits de placement, les SCPI ont su faire face à la crise : elles continuent en effet à distribuer des dividendes aux investisseurs. Certaines se révèlent d’ailleurs plus solides que d’autres : voici comment investir dans les meilleures SCPI pour passer les zones de turbulences.
Le choix du parc et des locataires ainsi que la sécurisation des baux
Avant tout, retenons que c’est sur la base d’un ensemble de biens immobiliers que la SCPI s’organise. La société de gestion choisit la composition du parc d’immeubles de chaque SCPI. Ainsi, on y trouve ceux destinés à être exploités pour usage de logement, et ceux pour usage professionnel. C’est ce qui fait la diversification de la SCPI.
Il est également important de choisir les SCPI qui ont signé un bail locatif avec des locataires de qualité, généralement des PME et de grandes enseignes. Celles-ci sont en effet plus solides du point de vue santé financière et continueront ainsi à s’acquitter de leurs loyers même en période de difficulté économique. Les baux signés avec ces types de locataires sont de qualité et s’étendent jusqu’à plusieurs années, au moins sur 6 ans.
En clair, il est donc judicieux de se focaliser sur la composition du parc, le type de locataires ainsi que la qualité des baux avant d’investir dans une SCPI pendant les périodes d’incertitude.
Le report à nouveau
À ces paramètres s’ajoute le report à nouveau qui est un volet de sécurité permettant à la SCPI de continuer à se maintenir à flot même si les locataires se retrouvent en difficulté de paiement. La constitution de ce report à nouveau ou RAN se fait à partir d’une partie des dividendes non distribués. La SCPI se dote donc d’une réserve qui ne sera mobilisée qu’en cas de non-versement des loyers par tout ou partie des locataires. Il est cependant rare que l’ensemble de ces derniers soit affecté par la crise en même temps, les secteurs d’activité étant différents les uns des autres. La majorité des SCPI tablent donc sur cette stratégie de diversification afin de continuer à fonctionner, sans avoir à se constituer le RAN.
Les expériences de la société de gestion
Chaque société de gestion en charge du pilotage de ses SCPI met en route sa propre stratégie d’exploitation. Ainsi, toujours choisir celle qui a engrangé le plus d’années d’expérience et de savoir-faire, de préférence celle qui s’est renforcée après avoir traversé des périodes de difficulté financière liées à l’absence de versement de loyers par exemple.
La société de gestion pourra également être choisie en fonction de la diversification de ses propres actifs sous gestion. Par exemple, elle pourra être spécialisée dans la commercialisation de SCPI et d’autres produits de la même famille tels que les OPCI (organismes de placement collectif immobilier), ou encore de produits de placement immobilier physique. Tous ces actifs ne seront pas touchés de la même manière ni de la même intensité en cas de crise, ce qui va pérenniser la société de gestion elle-même.
Le comparatif pour chaque SCPI
Réaliser un comparatif entre chaque SCPI est recommandé. Les paramètres à retenir sont alors le rendement (opter pour une SCPI à fort TDVM, celui-ci n’étant d’ailleurs pas à l’abri d’une éventuelle baisse en fonction de la profondeur des lésions). Le taux d’occupation financier est aussi à considérer car il renseigne sur la qualité de la mise en location du point de vue paiement des loyers.
Le palmarès des meilleures SCPI sont régulièrement diffusées par les spécialistes, incluant toutes les informations de base qui définissent les performances de cette dernière. Un conseiller en gestion de patrimoine pourra être sollicité pour émettre son avis sur le choix approprié.
