La loi Pinel qui permet une réduction d’impôt du loueur a séduit de nombreux investisseurs dans l’immobilier locatif neuf depuis son année de lancement. Elle expire au 31 décembre 2020, et connaît certaines révisions chaque année. Avec la réduction des zones éligibles, est-il toujours intéressant d’investir en loi Pinel en 2019 ?
Rappel sur les zones éligibles
Ce sont les zones A Bis, A et B1 qui deviennent désormais les seules zones éligibles à Pinel. Ceux qui investissent dans les zones B2 pourront néanmoins demander une autorisation émanant de la préfecture rattachée à la localisation du bien afin de voir son dossier de défiscalisation validé. Quant à ceux qui souhaitent investir dans des logements situés dans la zone C, ils ne pourront pas profiter de la défiscalisation en question, étant donné que la demande locative y est peu élevée.
L’impact sur la construction immobilière
L’impact de ce recentrage de la loi Pinel pourrait impacter sur la construction immobilière. De plus en plus de promoteurs se tourneront vers les communes des zones éligibles. Le coût de l’immobilier y sera donc plus élevé. Les zones B2 et C ne connaîtront plus ce dynamisme du marché et seront plus vulnérables à l’impact des cycles immobiliers.
Les conséquences pourraient également s’étendre jusqu’à l’économie des régions incluant une grande majorité de communes non éligibles. On enregistrera une augmentation de la perte d’emploi pour les secteurs touchés. Le prix de l’immobilier dans les communes de ces secteurs non éligibles pourra également être reconsidéré la baisse.
Une défiscalisation toujours intéressante pour les loueurs
Vu sous un autre angle, investir en loi Pinel demeure toujours intéressant pour ceux qui souhaitent réduire leur IR tout en enregistrant des revenus locatifs stables. Pour rappel, ladite réduction est de 12% si le loueur s’engage à exploiter le bien pendant 6 ans. Le taux est de 18% au total sur une plage annuelle de 9 ans, et de 21% sur 12 ans.
Bien entendu, il est inutile d’investir en loi Pinel pour les contribuables non imposés puisqu’ils ne profiteront d’aucune réduction fiscale alors que c’est cette dernière qui améliore le rendement de l’activité.
Toujours bien choisir l’immobilier et débusquer les pièges
Attention aux arnaques : toujours bien choisir l’immobilier avant de débloquer vos fonds. De nombreux promoteurs n’hésitent pas à proposer des biens plus chers, en jouant sur ces conditions d’éligibilité par rapport au nouveau zonage. Il est recommandé d’ignorer les programmes Pinel à prix trop élevés qui ne donneront pas les rendements attendus. Il vaut mieux choisir soi-même le bien et monter son propre dossier Pinel afin d’éviter ces risques d’achat onéreux.
Le choix est également déterminant : acheter neuf ou d’occasion. Si vous optez pour un bien à rénover, anticipez le montant des travaux à réaliser. Ces dépenses seront certes déduites de vos revenus imposables, mais sans excéder un certain plafond. Vous investissez dans ce cas dans le Pinel ancien appelé Pinel de déficit foncier. Il vaut mieux songer plutôt à investir sous la loi Denormandie, sachant que la déduction des travaux de rénovation sera déduite de l’impôt brut – et non des revenus imposables.
Attention également aux offres qui proposent des rendements élevés. Simulez vous-même le rendement attendu en analysant les besoins de la commune en termes de logement (pour étudiants, pour seniors, pour famille classique, etc.). Également à considérer : le loyer à appliquer, en fonction des plafonds, le taux d’occupation physique.
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