Les sociétés civiles de placement immobilier étant des actifs qui exploitent la « pierre », son rendement sera avant tout basé sur la rentabilité locative. Les loyers versés ou dividendes ainsi que le prix d’achat de la SCPI constituent les éléments permettant d’obtenir ce rendement.
TDVM, TRI, TOF, capitalisation
Il faut aussi considérer les autres indicateurs de performance qui sont disponibles auprès de la société de gestion. Ce sont les rendements annuel et périodique qui se traduisent respectivement par le taux de distribution sur valeur de marché (TDVM) et le taux de rendement interne (TRI). La société de gestion communique aussi la performance d’une SCPI à travers le rapport entre la totalité des loyers facturés et ceux qui seraient facturés pour une mise en location intégrale du parc de la SCPI. Ce rapport est appelé taux d’occupation financier (TOF). L’investisseur pourra aussi mesurer sa performance à travers sa capitalisation.
Évaluer le rendement à partir de la valorisation des parts
Attention, bien qu’une SCPI ait enregistré un niveau de collecte élevé, cela ne signifie pas qu’elle soit performante. Il en est de même pour le montant des dividendes distribués qui ne reflètent pas la qualité de son rendement. Par ailleurs, une SCPI qui revalorise ses parts peut être considérée comme en bonne position sur le marché. Notons que ladite revalorisation permet de réaliser de la plus-value au moment de la revente, elle traduit également la capacité de la société de gestion à augmenter la valeur de son patrimoine. À l’inverse, le prix de la part qui est en baisse est mauvais signe ; heureusement, peu de SCPI en ont eu recours. Ci-après quelques SCPI qui ont revalorisé leur part : Corum Origin et Corum XL, Novapierre 1, PF Grand Paris, Pierre 48, PFO2, Epargne Pierre.
Doit-on choisir sa SCPI à partir de son rendement ?
La première étape à réaliser avant de choisir sa SCPI est avant tout de définir ses propres objectifs en tant qu’investisseur. C’est à partir de cette base que l’on décidera du type de la SCPI à souscrire :
- selon le type (à capital fixe ou à capital variable)
- selon la vocation de la SCPI (pour générer de la défiscalisation, du rendement ou en tant de produit visant à préparer sa retraite)
Ce n’est qu’après avoir défini ces grandes lignes que l’investisseur sélectionnera les meilleures SCPI en fonction de leur rendement et de leurs performances.
Vigilance sur la fiscalité et la liquidité également avant de choisir une SCPI. Renseignez-vous à l’avance sur la fiscalité qui s’applique dans le cas où vous détenez une SCPI internationale puisqu’elle distribue des revenus étrangers. Quant à la liquidité, elle peut être anticipée en fonction de plusieurs critères : la qualité du patrimoine, le rendement, la qualité de la société de gestion. Les spécialistes conseillent par conséquent d’opter pour la politique de la diversification du portefeuille.
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Des rendements différents pour une même SCPI
Attention à bien noter que les rendements peuvent être différents pour une même SCPI selon qu’elle soit souscrite directement auprès de la société de gestion ou via un contrat d’assurance-vie. En effet, ce rendement peut éventuellement baisser ou à l’inverse augmenter une fois la SCPI gérée par l’assureur. Ce dernier applique en effet sa propre politique qui peut affecter plusieurs paramètres. Par conséquent, il vaut toujours mieux s’enquérir de tous ces éléments, y compris les frais et la durée du délai de jouissance entre autres afin d’avoir une idée précise du rendement du produit. En clair, ce sera plutôt le rendement du contrat qu’il va falloir estimer dans le cas d’une SCPI achetée au sein d’une assurance-vie.
